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不動産にまつわる業界のこと。

ワタクシどもの仕事には、当然、登記業務があります。

商業登記も、不動産登記も、だい~~~~~~~~ぶ、件数が減っております。

法務局に持ち込まれる登記件数事態が減っているのです。

そんな中。
うちらの業界で問題になっているのは、他士業が登記業務に参入することなのだそうです。

商業登記は、行政書士が盛んに政治運動しています。

不動産登記については、特に弁護士が問題になっているそうです。

…しかしねぇ。

時代は動いています。

司法書士に簡裁代理権が認められてからは、弁護士会から何やかやと文句がつけられることが殆ど無くなり、逆に司法書士に法律業務が相当開放されました。

だったら、逆にさんにゅしてきても文句は言えんじゃない。

弁護士さんは、合格数を桁外れに増やしてしまい、「これはちょっと…」と思えるセンセも増えた結果、不動産登記も…となっているのでしょうが、実際のところは、相続見問題で複雑な登記がネックとなり、ワタクシどもにご相談に来られる弁護士の先生も多いのです。できるのは、せいぜい所有権移転登記(それも、法務局で叱られながらやるに違いないが)と担保権抹消登記程度くらいではないかなあ。

また、実体法もよく分かっていない行政書士のセンセが、M&Aやら合併やら分割やらを依頼主の会社と考えてやっていくのは至難の技で、せいぜい役員変更登記と会社設立登記しかできないのが実情なのは、火を見るより明らかなのです。


ところで。
何で問題なんでしょねぇ??


商業も不動産も登記一件での儲けは、モノにもよりますが、実は3~10万円程度が最も多く、相続登記で場合によっては30万~という具合です。

相続登記は、それほどの件数が毎月集まるわけではありませんから、そんなに儲けが出るものとも限りません。普通の所有権移転登記の中で最も安いものになってしまう場合もあります。

まあ、一件平均3万円と計算して数字を弾き出せばよいのではないでしょうか。

ですので、不動産登記で儲けているのは、一番は不動産業界との繋がりがある場合で、しかも、マンション開発業者や建売業者と組んでいる場合、定期的に登記件数が入ることが多く、その数もかなり多いので、登記だけで潤うスタイルとなります。

商業登記は、それこそいくつの会社と取引をしているのか、税理士や公認会計士などの繋がりがあるのかで決まっているような気がしますが、それも、取締役の任期を10年にできるようになってから、数は激減している傾向があるのです。

ですから、行政書士さんなどが「本人申請」の形で会社設立を安くやっていたり、それにつられて司法書士さんもそんな仕事をやっているのは、こういう形で仕事をしなければ、全くない状態だからなのでしょうね。


ですけどね。
例えば、不動産登記。

こんなニュースが、昨日でましたね。

<アーバンコーポ>民事再生手続き申請 負債2558億円
8月13日21時1分配信 毎日新聞

 新興不動産会社のアーバンコーポレイションは13日、東京地裁に民事再生手続きの開始を申し立てた。負債総額は約2558億円(7月31日時点)で、東京商工リサーチによると、今年最大の倒産になる。マンション分譲中堅のゼファーが7月に民事再生手続きを申し立てるなど、建設や不動産関連企業の倒産が続いている。

 アーバンコーポレイションは90年創業。マンション分譲事業に加え、収益性が低くなったオフィスビルなどを買い入れて改修・改装しファンドなどに売却する不動産流動化事業に力を入れ、事業規模を拡大してきた。しかし、米低所得者向け高金利住宅ローン(サブプライムローン)問題の影響で、金融機関が不動産向け融資を絞ったため、資金調達が困難になったほか、マンション市況の低迷で開発済み不動産の売却も困難になり、資金繰りが悪化した。

 このため、他社との資本提携を模索したが、合意には至らず、自主再建を断念した。今後はスポンサー企業を速やかに選定し、経営再建を目指す方針という。

 東京証券取引所は13日、同社を9月14日付で上場廃止にすると発表した。

 東証で記者会見したアーバンコーポレイションの房園博行社長は「株主、お客様、取引先に多大な迷惑をかけ、心からおわびする」と陳謝。さらに「ここまで市況が悪化するとは予想できなかった。環境の変化についていけず、トップとして痛恨の極みだ」と話し、再生計画の認可を受けた後、辞任する考えを明らかにした。

 サブプライム問題による不動産市況の低迷で、不動産関連企業の倒産に歯止めがかからない。東京商工リサーチによると、08年4~7月の不動産関連企業の倒産は前年同期比39.6%増の208件で、負債総額は前年同期の約4.5倍の計6756億円となっている。【太田圭介、野原大輔】


…ついに出たか。
大阪でも外資が手放すあちこちの土地、買いあさるなんてバカな真似していたしなあ…

あぶねぇ!あぶねぇ!と言われていたアーバン…

やっぱり、逝ってしまったか(汗)。

前には、こんなのも出ていました。

ゼファー:民事再生申し立て 負債総額は949億円
 マンション分譲中堅のゼファーは18日、東京地裁に民事再生手続き開始を申し立てた。負債総額は949億円。マンション市況の悪化で子会社の近藤産業(大阪市)が今年5月に大阪地裁に破産を申し立てたことで資金繰りが悪化した。米低所得者向け高金利住宅ローン(サブプライムローン)問題の影響で金融機関が不動産向け融資を絞ったことも響いた。

 東京証券取引所は同日、ゼファーを8月19日付で上場廃止すると発表した。

 94年創業のゼファーは、首都圏を地盤にマンション分譲のほか、商業ビルの設計・施工などを展開している。近藤産業関連の特別損失計上に伴い、今年6月、08年3月期連結決算を11億円の最終黒字から113億円の最終赤字に訂正した。

 東証で記者会見した飯岡隆夫社長は「再生に向け全力を尽くす」と話した。姉歯秀次元1級建築士による耐震偽装事件が発覚した「ゼファー月島」(東京都中央区)について、同社は「計画通り建て替える」としている。【太田圭介】

毎日新聞 2008年7月18日 20時44分(最終更新 7月18日 21時43分)


毎日新聞では、こういう報道もしています。

「景気後退」の現場から/2 一変、マンション不況
 ◇ミニバブル、夢破れ
 「サブプライムローンという言葉は知っていたが、そんなものが自分たちに関係があるなんて思わなかった」。6月9日、民事再生法適用を申請し事実上倒産した富山市の建設会社、林建設工業(社員約100人)の幹部は言葉少なにこう話した。

 副社長が県の建設業協会会長も兼務していた地元有力企業、林建設が破綻(はたん)に追い込まれたのは、東証1部上場の中堅マンション開発会社、ゼファーの経営悪化が直接のきっかけだ。

 ゼファーは首都圏で手がけたマンションを投資ファンドに売却する手法で急成長を遂げた。だが、昨年夏に表面化した米低所得者向け高金利住宅ローン(サブプライムローン)問題による金融市場の混乱で、都心物件を買いあさっていた海外ファンドが一斉に撤退したことで経営環境が一変。「3月ごろから金融機関が融資を拒否し、開発物件を買ってくれる外資系ファンドもいなくなった」(飯岡隆夫社長)

 林建設は、ゼファーの子会社から関西でマンション建築を請け負っていたが、この子会社が5月末に倒産して負債が膨らみ、連鎖倒産に追い込まれた。ゼファーも7月に民事再生法適用を申請した。帝国データバンク富山支店は「林建設は公共事業が減る中、マンション工事に活路を求めた。首都圏のマンション不振が地方まで連鎖した典型的なケース」と指摘する。

 05年ごろから活況が続いていたマンション市場は、価格が上昇しすぎて昨秋以降、買い控えを招いている。08年上半期のマンション1戸当たりの平均価格は東京都23区で6212万円と、2年間に約1200万円も上昇し、首都圏全体でも約700万円上がった。

 資金繰りが苦しくなり、損失覚悟で売れ残り物件を値下げする分譲業者も相次いでいる。東京都東村山市のマンションは約半数が売れ残ったため、今年1月から2割の値下げを大々的にPRし、5月末にようやく売り切った。マンション販売代理会社のビジョナリープレイス(東京都豊島区)は、物件の値下げ情報を消費者に紹介する会員制サービスを7月に開始した。馬水茂男社長は「値引きによって販売速度を上げたい業者は多い」と話す。建築資材費の高騰も加わり、マンション建設計画の延期や中止も目に付き始めた。

 バブル崩壊後下落を続けていた地価は07年に16年ぶりに上昇に転じたが、07年後半に伸び率は鈍化。6月の首都圏のマンション販売価格も1年7カ月ぶりに前年同月を下回った。都心部を中心に地価が高騰した「ミニバブルは崩壊した」(大手不動産)。回復の動きをみせた不動産市場は再び冷え込もうとしている。=つづく

 ◇不動産、建設業の倒産
 帝国データバンクによると、08年上半期の不動産業の倒産件数は前年同期比7.5%増加した。資金調達環境の悪化やマンション販売不振が響いており、上場企業の大型倒産も目立つ。建設業の倒産件数も同16.2%と大幅増加している。雇用への影響も懸念されている。

毎日新聞 2008年8月8日 東京朝刊



さてさて。
ワタクシが、何が言いたいか?といいますと。

儲かるから、成功したからと「それ」一本槍で突き進む経営スタイルは、簡単に足をすくわれるということなのです。

士業の世界に限らず、スペシャリストが陥りやすいのは、成功体験にしがみ付くことなんですね。

一度成功すると、何か麻痺してしまうのか、その「商材」が全てとなり、捨てることができないのです。


では、マンション登記のお話をしましょう。

マンション登記は、当たれば儲かっていました。

「いました」としているのは、既に過去のお話だからです。

マンション登記がある程度儲けになっていたのは、90年代の終わりまででした。

そのころは、マンション購入は、当たり前ながら銀行ローンが付いていましたので、抵当権設定登記も行われましたので、最低一件につき10万円以上は見込めたのでした。

で、マンション一棟で100件だったり、場合によっては団地クラスとなると…

…ね?
大儲けの収入になっていた人もいたのです。


ところが。
90年代も終わり近くになると、そうはいかなくなりました。

まず、マンション価格が暴落したからです。

こうなると、抵当権設定が半分くらいなくなりました。親が出すなどしたからです。

そして、次に起きたのが士業の料金自由化です。

途端に、建設業者は値下げを要求し、しかも、多数の司法書士に割り当てをすることによって、競争原理を導入したのです。

マンション登記は、実は結構しんどい仕事で、休日にも販売事務所にでかけ、お客さんの相談を受けることになるのですが、その日当すら出ない有様で、しかも、ある程度の数に抑えられた上、一件当たりが安く値切られると、それだけで相当辛くなるのです。

その上で、今は、マンションが売れないですからね。

建設業者が立てるのを止めた途端、仕事が「全く」無くなってしまうのです。


2000年代に入ると、ミニバブルが起きました。

安値で買い取れることを見越して、外資が入り込み、ビルを買い入れてはリビルドして高値で売り抜ける…という商売が流行りました。

この頃は、このような登記ですら取り合いになっていました。



…で。
上の記事です。

お分かりでしょう。

外資が始めたミニバブルは、もう終わったのです。

このような事態となっては、この会社たちと付き合いがある司法書士で、これら一本だけのところは、料金は減らされるわ仕事はないわで、それはそれは大変でしょう。



ワタクシが、不動産の仲介・販売の業界人から聞いていたのは、中堅だけが危ないということでした。

小さい企業と超大手だけは何とかやっている状態とのことでした。

しかし、中堅は、外資の投資ファンドや銀行から借り入れて不動産を手に入れ、再開発して売り抜けるやり方で、経営手法がほぼこの一つだけだったのです。

ですから、外資が買い取らなくなり、また銀行もサブプライムローンで貸し出しを拒否し始めると、資金繰りが無茶苦茶になっていたようです。

ワタクシが聞いているところでは、今は殆どが社債発行(※会社の借金を証券化したもの)で賄っているそうで、これが次の引き金になっています。

そうです。
今年の秋口に、社債償還が集中しているんです。

URBAN今年最大の倒産 不動産流動化ビジネスの今後に懸念
8月13日20時45分配信 J-CASTニュース

 分譲マンションや、低収益の不動産物件に付加価値をつけて転売する不動産流動化ビジネスを展開していた不動産大手のアーバンコーポレイションは2008年8月13日、東京地方裁判所に民事再生法手続きの開始を申請したと発表した。負債総額は2558億3200万円で、今年最大の倒産となった。アーバンは東京証券取引所第1部に上場しているが、東証はアーバン株を8月14日付で上場廃止にする。

■マーケットも、銀行からも資金調達が困難に

 建設・不動産業者の連鎖倒産が止まらない。アーバンは1990年に設立。分譲マンションの「アーバンビュー」シリーズを展開して急成長。2000年12月に東証2部に上場、02年3月に東証1部上場を果たした。最近では、オフィスや店舗などの低収益物件を取得してリニューアルしたり、テナントの入れ替えによって物件に付加価値をつけて転売する不動産流動化ビジネスに力を入れて、商売を拡大していた。

 その一方で、反社会的勢力との「関係」がうわさされるなど、悪いイメージがつきまとっていた。

 売上げが拡大することで、不動産の開発資金のための借入金が膨らみ、08年3月期の連結有利子負債は4000億円を超えていた。7月にはBNPパリバ証券が300億円の転換社債を引き受けてひと息ついたかに思われたが、結果的にはサブプライム問題以降の不動産市況の冷え込みなどで物件の動きが止まったこと、また社債の格付けの引き下げや株価の下落によってマーケットからの資金調達がむずかしくなったこと、さらには主力銀行の広島銀行など金融機関からの資金調達も不調に終わったことで、倒産した。

■「いい物件もあるんですが…」

 アーバンを知る金融関係者は、次のように話す。

  「都心の一等地など、保有している物件はいいものがあるんですが… 市況が悪化してきて、やはり最後は黒いうわさが効いて買い手がつかなかった」

 反社会的勢力との関係などに敏感な不動産業界にあって、アーバンの「黒い関係」のうわさはかなり広がっていた。その金融関係者は、「売主に悪い話があると、物件に買い手がつかないのはよくあること」という。


ささやかれるマンション価格「9月暴落」説
2008/7/25 J-CASTニュース
マンション建設や分譲販売を手がける建設・不動産業者の経営破たんが相次いでいる。いまのマンション業者の破たんは、銀行の「貸し渋り」が原因とされるが、この傾向は当分続きそうで、それが「投げ売り」を招き、マンション価格が9月に暴落するという話がささやかれている。

相次ぐ大型倒産、銀行の「貸し渋り」が原因か
2008年6月の、東証2部のスルガコーポレーションにはじまり、7月に入って、中堅ゼネコンの真柄建設やマンション開発中堅で東証1部のゼファー、JASDAQに上場する広島県のキョーエイ産業、北海道内の建設最大手で、旭山動物園を手がけた北野組が破たん。7月24日にはJASDAQに上場するマンション建設の三平建設へと連鎖するなど、大型倒産が相次いでいる。

これらを受けるかたちで、東京株式市場の建設・不動産株が値下がりしている。7月22日の値下がり率をみると、分譲マンションのアゼルや、オフィスビルを主力とするアーバンコーポレイション、ファンド向け収益物件に力を入れるジョイント・コーポレーションなど上位20社のうち、じつに12社が建設・不動産株だった。

スルガコーポレーションの破たん直後も不動産株は大きく下落。そのときストップ安となった銘柄のひとつにゼファーもあり、「次はどこだ」と信用不安のうわさが流れた。「最近は、ひとつのきっかけで一気に(株価が)暴落。それに伴い資金繰りが悪化するケースが多い」(大手不動産の関係者)という。

マンション価格の「9月暴落」説は、中間決算をにらんで、銀行の融資姿勢が厳しくなることを根拠にしている。7月18日に記者会見したゼファーの飯岡隆夫社長は、「1、2、3月と時間を追うごとに銀行の融資姿勢が厳しくなった」と、銀行による「貸し渋り」の存在を明かした。

建設・不動産業者は、サブプライム問題や原材料価格の上昇、改正建築基準法の影響などの複合的な要因を背景に苦境に立たされているが、なかでもゼファーのような不動産ファンドへの売却を当てにした事業、いわゆる不動産の流動化ビジネスを展開してきた業者は、かなりつらい状況という。

私募不動産ファンドは「死に体」
ここでいう不動産ファンドとは、東証に上場している不動産投資信託(J-REIT)とはちがう、私募ファンドのこと。

いま銀行は不動産ファンドが物件を購入するための融資を強烈にしぼっていて、なかでも「私募ファンドへの融資はほとんど止まっている」(地方銀行の幹部)という。肝心のファンドが「死に体」状況となって、開発した物件が売れず、資金繰りに窮した。

マンション販売が好調だったときに、価格の吊り上げに貢献してきたファンドだが、それが不調に転じたことで倒産にまで追い込まれているというわけだ。

不動産ファンドに詳しい、REITアナリストの山崎成人氏は「いま銀行の貸し渋りをやめさせるよう、金融庁に苦情を持ち込んでいるものの多くは私募ファンドです」と話す。どうも金融庁を揺さぶって、銀行から融資を引き出そうという狙いのようだが、銀行にしてみれば業者が倒産すれば不良債権が増えるので、建設・不動産業者向けの融資姿勢はそう簡単には変わらない。

建設・不動産業者への追加融資などがあり得る状況ではないし、借金を返済できなければ分譲中のマンションといえども担保として銀行にとられてしまう。そんな物件が市場で「投売り」されるという思惑が働いている。


証券業界に、ある用語が飛び交っています。

曰く、「JAPAN」「UAE」

これは、こんな不動産会社で、この秋に潰れそうなところの頭文字をとったものなんだそうです。

「A」が割と沢山ありますが、このうちの一つがアーバンであったことは間違いないでしょう。


となると。
これらの会社が抱えているマンションが、今、大量に安値で売り出されているのがなぜかが、よくお分かりになるでしょう。

あぶねぇあぶねぇ。
しばらく、マンションは模様眺めですね。

こんな状態ですから、マンション登記という登記のビジネス・スタイルは、危険極まりないことになりますね。


商業登記は?
これはもうダンピングで一本槍!になりつつあるような気がします。

これに行政書士が安値売りで食い込むのか…

まあ、そういうやり方だけに食い込む人は、安値扱いしかされない人種になってしまうのが分からないかなあ…

何か高度な仕事をしても、安値で買い叩かれるものなんですけどね。



ワタクシは、だから今、違う商材を作っています。

法律業界で扱っているところもありますが、必要とされているのに全く無い新しいサービスも準備して。

既に、ちらほらそんな相談も来ています。

サイトのデザイナーさんには、はっきりと言われました。

「普通だったら、コンサルさんが月に100万200万は取るでしょうね。そりゃそうですよ。これ、新しいビジネス・モデル構築ですもん。」



…オイ、ジジイ。

100万寄越せ(汗)。
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by uneyama_shachyuu | 2008-08-14 01:01 | 司法書士編。

忙しくて;;

ご無沙汰をしております。
皆様、お元気でいらっしゃるでしょうか?

さて。
ワタクシめの方はといいますと、とっっっっても多忙でした。

…この前は、結局、ご依頼された過払い金を殆ど取り返し、ウン百万円以上返してもらうことができた例もありました。

「数百万の借金が消費者金融にある。退職金で全額支払って和解して欲しい」というご依頼でしたが、蓋を開けてみると、殆どが過払い金!!!

結局借金は、数百万どころか数千円だけだったという極端な事例でした。

しかし、この方は、最初は説明しても全然分かって頂けず、「あのう…私、まだ『○×万』も借金があるんですか?」とか(それは『過払い』ですっ!!『借金』やありまへんっ!!戻ってくるんですっ!!と説明)、「あのう…今月も27日が来るんですけど、支払わなくてもいいんでしょうか?」とか(払たらあきまへんでっ!!払たらその分をワタクシが取り返さんといかんようになるんでっせっ!!と説明)…まあ往生しました(笑)。結局、20年近くも支払っとったら、支払うのがもう癖になっているんですねぇ…

これは疲れたけれど、依頼主が大変人柄の良い方で、この方に喜んで頂けるのは、かなり嬉しかったですね。全て終了して相手方の支払いを待つばかりです。

今では、「もう絶対払たらあきまへんで~(笑)」というと、爆笑なさいますから(笑)。



今のところ、稼動しているサイトからは、債務整理の話しか来ませんが、不思議と言えば不思議、波長(波動)の法則からすれば当然というべきなのでしょうか。

忙しく仕事が入ってくると、全然ちがうところから、「ここならややこしいのでも解決してくれる」とのご期待をお持ちになって、債務整理とは違う分野の仕事を依頼されるんですわ。

忙しくなってきた事務所ほど、何故か仕事が来るというべきなのかな?

ありがたいことです。
そうなって欲しいと考えながら、色々やってきましたが、それが当たり始めたということですね。


…とすると。
これから出すサイト(※原稿段階でデザイナーさんから「これ、絶対真似されてしまいますよ」と言われた。こんなに人から褒めてもらったのは初めて(涙))が、今のような対策を打ちつつ市場に流して、今のような反響が出てきたら…

間違いなく事務所一同死にます(汗)。

だから、自分用と事務所用のサイト作りも、遅々として進まない現状があるのでストレスとなり…


とまあ、色々あって大変です。



さてさて。
最近、債務整理の世界を見ていると、色々と潮流みたいなものがあります。

第一番目。
消費者金融最大手4社の中で、既に脱落しそうな会社が出てきたこと。

これは、つまるところ、黒字を計上している大手4社でも、勝ち負けがはっきりしてきたことを意味しており、大手以外の会社は、死に体に向っているように思えるところが、極めて多いのです。

大体、「過払い金170万円を何とか10回払いで」と言って、過払い金の和解書に、「2回サボったら年5%の金利つけて一括払いやで!!」という懈怠約款をつけるなんて、ついぞ考えたこともありませんでした。

はっきり言います。

「過払い金が返ってきます♪」なんて高~い料金使って広告宣伝しているのを見かけたら、それは半分「…ウソ」と思って依頼しないといけませんねぇ。

※ただし、大手3社については別。ある程度の金額までだったら、極めて素早く和解し、一ヶ月以内に支払ってくる。



第二番目。
結局「自己破産」になってしまう依頼が多くなったこと。

色々と勉強してからご相談に来られる方々も多いのですが、以前は「民事再生を♪うまいことやってね♪」などというお気楽なことを言ってきて、調べてみると、返済は勿論、依頼料の支払いなんか全然できひんやん!などというお気楽様も結構おられて、実際困惑することも多くあります。ご自分の現状を知っていただくために、家計収支表を作ってもらうと、暗~くて青~いお顔になられ、自己破産をお認めになるケースも多くあります。

…こういう方ほど、借金漬けで金銭感覚が麻痺しているので、ご自分の収入をかなり自己評価が誇大になっている状態で、冷静になるのに時間がかかります。

逆に、最初から自己破産を視野に依頼されるケースも、少なくありません。

ここで問題なのは、持ち家(一戸建て・マンション)のある自己破産の場合です。

この場合、普通なら裁判所で管財人が選任される管財事件になりそうなものですが、昨今の不動産価格の下落は凄いものなので、大阪地裁の場合には、ある一定の基準に照らして、例え競売で売れたとしても、ローンの債権者以外に分配できそうにない状態と判断されたら、管財事件にせず、破産手続開始決定とともに手続を終了する同時廃止にする扱いになっています。

…今まで、この基準を外れた不動産を見たことがなく、同時廃止になってしまっています。

どこまで不動産は下落するんだろ??

今、小規模管財(少額管財)になるかならないかの瀬戸際の破産も受けているので、これまた大変です。



来週は夏休みに入ります。

どこにも行く当て予定もありませんが(汗)。
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by uneyama_shachyuu | 2008-08-09 12:40 | 司法書士編。